Con l’Ordinanza n. 6622 del 1° marzo 2022 la Corte di Cassazione si è pronunciata in merito al corretto trattamento tributario del corrispettivo derivante dalla cessione a titolo oneroso di un diritto di superficie da parte di una persona fisica, chiarendo che lo stesso costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR e, pertanto, qualora riguardi un terreno non edificabile, sarà assoggettato a tassazione solo nell’ipotesi in cui siano trascorsi meno di cinque anni dall’acquisto.
In particolare, ripercorrendo la propria giurisprudenza, la Suprema Corte ha ricordato come essendo il diritto di superficie un diritto reale, è pienamente applicabile l'art. 9, comma 5, del TUIR, che prevede l'equiparazione della disciplina fiscale relativa alle cessioni a titolo oneroso della piena proprietà degli immobili agli atti che importano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. Alla luce di tale principio, deve ritenersi che, per la persona fisica, il corrispettivo derivante dalla cessione del diritto di superficie costituisce reddito diverso ex art. 67, del TUIR, qualora si tratti di area fabbricabile (dovendo in tal caso essere tassata la differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese, ed il prezzo di vendita). In caso di terreno agricolo, invece, la medesima norma non prevede tassazione, salvo che non siano trascorsi almeno cinque anni dall'acquisto.
Infine, la Suprema Corte ha ribadito che “il reddito afferente tale corrispettivo non può essere inquadrato tra quelli derivanti dall'assunzione di obblighi di permettere di cui alla lett. I) dell'art. 81 (ora 67) del TUIR, in quanto, da un lato, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, correlata all'art. 9, comma 5, del TUIR, non consente, neanche, l'applicazione dell'art. 67 lett. I) del TUIR in relazione all'obbligo di permettere (concedere a terzi l'utilizzo del terreno), e, dall'altro lato, i redditi determinati dall'assunzione di obblighi, cui fa riferimento tale ultima disposizione, vanno ricollegati specificatamente a diritti personali, piuttosto che a diritti reali. E, nel caso di diritto di superficie, si è indiscutibilmente in presenza di diritti reali (Cass., sez. 5, 4.7.2014, n. 15333)”.
Con l’ordinanza in commento, dunque, la Suprema Corte ribadisce il proprio orientamento affermatosi a partire dalla sentenza n. 15333/2014. La posizione della giurisprudenza di legittimità sul tema, peraltro, risulta allineata a quella più recente dell’Amministrazione finanziaria, secondo cui “Tenuto conto dell’orientamento della Suprema Corte e stante la formulazione generica dell’articolo 9, comma 5, del TUIR, si ritiene che l’equiparazione effettuate dalla norma debba operare indistintamente ogni volta in cui si configuri la costituzione o la cessione, a titolo oneroso, di diritti reali di godimento e, nel caso specifico, del diritto di superficie”, con la conseguenza che “deve essere comunque applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR” e “Più precisamente, il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR” (nella Circolare n. 6/2018).
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